通过专属非上市地产基金，合资格投资者可参与墨尔本The Glen购物中心的投资机会，分享持有期租金现金流及潜在资产增值。基金拟以3.275亿澳元收购购物中心50%的永久产权权益，与继续持有另外50%权益的Vicinity共同持有资产，由Vicinity负责日常物业管理。
投资者认购基金单位，由基金持有物业权益并统一安排融资、资产管理和收益分配，无需自行购买或管理商铺。
| 成熟区域购物中心，具备现有收入基础
The Glen位于墨尔本东南部Glen Waverley，拥有约76,471㎡可出租面积、约3,300个停车位，汇集超市、时尚零售、餐饮及生活服务。
项目披露出租率约99%，年客流约1,480万次。截至2026年6月，滚动12个月租户销售额约5.81亿澳元，主力租户包括Coles、Woolworths、ALDI、David Jones及Target。租户销售额反映商场经营规模，与基金取得的租金收入不同。
购物中心于2019–2020年前后完成约4.3亿澳元大型改造，提升购物、餐饮及公共空间。投资机会建立在成熟商场的现有经营基础上，同时保留后续租赁和空间优化潜力。
| 季度现金分配与长期增值并重
项目披露的主要投资目标为：
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现金分配主要来自物业经营现金流，在支付贷款利息、基金费用，并考虑资本开支及现金储备后向投资者分配。7.5%是预测期的平均目标，各年的分配可能不同，并非固定利息。
IRR衡量全部投资现金流的年化回报，同时考虑投入时间、季度分配及最终退出回款。因此，14%–15%已包含持有期分配，不能再加上7.5%。
例如，投资50万澳元，若平均7.5%的分配目标实现，对应平均每年约37,500澳元。若1.86倍累计回款目标实现，持有期间分配与最终退出回款合计约93万澳元，其中包含原始本金。这只是按目标指标计算的示例，实际金额和支付时间可能不同。
■ 回报来源：现有收入、经营增长及退出价值
现有物业收入，收购对应约7%的现有净经营收益率（Passing Yield），即物业现有净经营收入相对于收购价格的比例。它是物业层面的收益指标，尚未扣除基金融资及其他费用，与投资者分配率不同。
■ 租金与经营增长
管理团队计划通过租约调整、重新招商及租户组合优化，提高净经营收入（NOI）。多数专门店租约披露约5%的年度租金调整安排，但不适用于全部租户，也不代表整个商场净经营收入每年必然增长5%。
■ 最终退出价值
基础模型假设约5年后出售，采用5.5%的退出资本化率。在其他条件相同的情况下，净经营收入越高、资本化率越低，物业估值越高。目标内部收益率IRR因此既依赖经营增长，也依赖退出时的市场定价；若退出资本化率高于假设，回报可能低于目标。
■ 现有租约与潜在空间优化
按照项目IM的租约表，Target租约于2032年4月到期，David Jones于2034年7月到期，均另有续租选择权。
管理团队将评估这些主力租户空间的长期利用方式，并关注约4,899㎡空置办公室的出租或用途优化。相关机会需要结合租约约束、租户协商、招商时间及改造成本推进，属于潜在增值空间，尚未形成确定收益。
收购价较共同业主2019年12月的历史峰值账面估值折价约16.1%。这是相对于历史峰值的比较，不代表较当前独立估值折价。
■ 投资期限、融资及参与方式
基金计划募集约1.932亿澳元股权资金，结合银行贷款支付收购及交易成本。初始收购杠杆约50%，贷款初始期限约3年，并计划对初始债务进行100%利率对冲，模型假设对冲期限至少覆盖初始贷款期。
基金目标投资期约5年，预计在交割后第5–7年评估退出机会，但没有固定到期日。第三年后的再融资成本、未来资本开支及实际出售条件，均可能影响分配和整体回报。
■ 税务与费用
项目预测5年期间现金分配为100%税务递延性质（tax-deferred）。这不等于免税：相关金额可能降低基金单位成本基础，影响未来资本利得，具体以年度税务报表及投资者税务身份为准。
欢迎联系我们，了解完整项目资料、基金管理安排及最新认购要求。
本资料为一般介绍。上述分配、IRR、回款倍数及退出时间均为预测或目标，不作保证；物业经营、杠杆及市场估值变化可能导致投资本金。
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